送首付還返1年月供！“零首付”危險游戲加碼，背后藏著哪些貓膩？

　　送首付還返1年月供！“零首付”危險游戲加碼，背后藏著哪些貓膩？

　　作者：王方然

　　一套成交價200萬元的新房，在合同中被包裝成236萬元，從而向銀行貸出200萬元，多貸出的36萬成了購房者的首付款。

　　這是近期一名房產(chǎn)銷售向華南購房者王易(化名)提供的“高評高貸”零首付購房方案。在上述銷售的描述中，這種通過做高合同價、變相零首付購房的方法有很多客戶使用，是剛需客戶快速上車的“取巧辦法”。

　　第一財經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，近期，這種通過“高評高貸”進(jìn)行“零首付”購房的模式在全國多個城市又開始卷土重來。與此前相比，當(dāng)前，零首付操作多為開發(fā)商牽頭，手法更加隱蔽，力度也更大。有樓盤銷售稱，其所在樓盤不僅可以做到零首付，多“套出”的資金甚至可以用來還1~2年的月供。

　　看似“一本萬利”的操作，購房者會不會承擔(dān)風(fēng)險？又有哪些隱患？第一財經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，一來，購房者拿到了更多的貸款，將承擔(dān)更多的貸款利息，增加月供負(fù)擔(dān)。另外，通過“陰陽合同”獲取更高的貸款額度，可能涉嫌騙貸，存在法律風(fēng)險。由于“零首付”的操作過程隱蔽且缺乏書面證據(jù)，一旦辦理過程中出現(xiàn)糾紛，購房者維權(quán)困難。

　　“零首付”危險游戲加碼

　　第一財經(jīng)記者從多名資深地產(chǎn)從業(yè)者處獲悉，利用“高評高貸”操作進(jìn)行“零首付”買房并非新鮮事，多年前就曾流行。但此后由于房產(chǎn)備案價與市場價的價差小，甚至出現(xiàn)“倒掛”，拉高評估價的空間不足，因此一度熄火，僅在操作彈性更大的二手房市場存在。

　　2023年，隨著不少樓盤的市場價下滑，一手房市場上利用高評高貸“零首付”購房開始重現(xiàn)。近期，伴隨房價下滑，零首付在多個地區(qū)蔓延，操作也更加隱蔽。

　　首先，開發(fā)商提供零首付購房的路徑更加隱蔽，購房者首付資金短缺、意向度較高，銷售才會推薦零首付操作，作為“逼定”客戶的手段之一。

　　記者以購房者身份咨詢時，華南一名樓盤銷售告訴記者，目前該樓盤可以利用一些手段做到零首付，但是需要特殊申請，且本月結(jié)束將關(guān)閉這一優(yōu)惠活動，建議盡快購買。此外，多名樓盤銷售稱，其所在樓盤有“零首付”操作，但需要根據(jù)實際情況進(jìn)行特殊申請。

　　當(dāng)前，部分樓盤操作“零首付”的手法也更加低調(diào)。多名樓盤銷售告訴記者，在繳納首付之前，需要客戶提供多個親友的銀行賬戶，開發(fā)商將資金轉(zhuǎn)入多個賬戶“洗”過后，再轉(zhuǎn)向客戶賬戶，用來支付首付款。

　　值得注意的是，近期，部分去化壓力大的區(qū)域，零首付策略還層層加碼，成為多數(shù)樓盤的標(biāo)配。廣東惠州一名地產(chǎn)中介阿明(化名)告訴記者，目前他所在城市大多數(shù)樓盤都可以做到“零首付”，只是不同樓盤的操作細(xì)節(jié)有所差異，初期繳納的金額有所不同，但都“可以和開發(fā)商談”。

　　據(jù)記者了解，部分樓盤不僅送首付，甚至還可以返1年的月供。據(jù)阿明介紹，目前惠州市惠陽區(qū)某項目除了送首付，還額外贈送月供�！伴_發(fā)商會把第一年的月供資金分批打給購房者，相應(yīng)的，合同整體金額會拉高。”阿明介紹。

　　針對這種說法，記者向該樓盤現(xiàn)場銷售求證。該銷售表示，目前確實有“零首付+送月供”的銷售策略。以購買一套92平方米房產(chǎn)為例，備案價是153萬元，實際折扣價為136萬元。如做零首付需要按照備案價153萬元做合同，首期款為21萬元，開發(fā)商提前打20.4萬元到購房者賬戶，購房者首期實際僅需付8300元左右。月供為4900元，特殊申請可以返一年的月供，合計5.88萬元。

　　(銷售中介宣傳文案)

　　模式揭秘

　　第一財經(jīng)記者采訪發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商推出的零首付策略還有多種操作模式。

　　最常見的模式就是通過“陰陽合同”進(jìn)行“高評高貸”，即做高合同價格，貸出更多資金，并將多貸出的資金用于支付首付款。上述樓盤大多采用這種模式�！皩嶋H上，這種‘零首付’只是把首付做進(jìn)貸款合同里，不是真正的減免。”王易告訴記者。

　　阿明則向記者介紹了更詳細(xì)的操作流程。以惠州某樓盤為例，他用76.5萬元購入首套房產(chǎn)，進(jìn)行“零首付”操作時，需先帶個人銀行卡到售樓處，和開發(fā)商簽訂一份“抽屜協(xié)議”，約定退房需退回開發(fā)商墊付款。之后，開發(fā)商將13.5萬元的首付款打入購房者卡中，用于支付首付款。接下來，雙方簽訂一份購房合同，購房款為90萬元，以此向銀行申請貸款，購房者后續(xù)向銀行正常還貸，但卻承擔(dān)了增加的利息成本。

　　華南一位國有銀行人士告訴記者，銀行內(nèi)部有嚴(yán)格的審核環(huán)節(jié)，但此類操作相對隱蔽，加上房價波動大，僅從提交的貸款申請材料上較難識別。一般而言，新樓盤會與多家銀行有固定合作關(guān)系，不排除雙方提前達(dá)成默契的可能。

　　除了利用“高評高貸”變相降低首付，第一財經(jīng)記者在采訪中注意到還有兩類零首付模式比較隱蔽，不過，大多適用于低總價的房產(chǎn)中。一類是開發(fā)商直接送首付，變相降價促銷。據(jù)阿明介紹，一些地區(qū)政府規(guī)定了降價幅度，開發(fā)商為了變相降價吸引購房者，會選擇直接送首付。第二類則是開發(fā)商自己或與金融機構(gòu)合作推出首付延期、分期，在一定時間內(nèi)實現(xiàn)“零首付”。東莞城區(qū)某樓盤的中介銷售人員告訴記者，該樓盤與金融機構(gòu)有合作，可提供一年期免息貸款用于首付，具體貸款額度需現(xiàn)場評估，有一定可能實現(xiàn)“零首付”。

　　華南一名地產(chǎn)客戶研究人士對記者表示，零首付在國內(nèi)多個區(qū)域流行，主因還是開發(fā)商去化壓力大。從他所在區(qū)域看，近期降價配合零首付或低首付的項目一般能維持較長時間熱銷。與直接大幅降價相比，零首付策略更具有彈性空間，開發(fā)商可以在沖刺業(yè)績階段推出“零首付”，在市場回暖時“收回”優(yōu)惠。如果采用的是拉高合同價進(jìn)行“零首付”，對開發(fā)商利潤的影響也不大。

　　“這可能也是目前開發(fā)商為數(shù)不多可奏效的策略。”他進(jìn)一步解釋，近期市場銷售的樓盤很多是高位“拿地”，不支持全面降價，只能在“螺螄殼里做道場”，在首付上做文章，圈選更多的客戶群。

　　多重風(fēng)險

　　“零首付”買房的危險游戲背后，操作是否合規(guī)？開發(fā)商、購房者、銀行等主體承擔(dān)著哪些風(fēng)險？

　　對于購房者而言，這種看似一本萬利的交易隱藏著重重暗雷。近期，鄭州、南寧等地開始針對零首付風(fēng)險進(jìn)行提示。記者也大致梳理了零首付買房潛藏的三重風(fēng)險。

　　第一重隱患在于，大多“零首付”操作并非真正免去首付，而是將首付資金變相置換進(jìn)貸款，增加購房者月供負(fù)擔(dān)。部分購房者可能還需要承擔(dān)做高合同價、開發(fā)商墊付帶來的隱性成本。

　　以上述76.5萬元的房產(chǎn)為例，假設(shè)使用等額本息法貸款30年、房貸利率3.05%，記者粗略計算，在不使用零首付的情況下，每月償還月供2757元。使用零首付后，每月月供是3245元，一年多還5856元，如果不考慮提前還貸，30年多還17.568萬元。而如果月供增加過多，超過了購房者的承受能力，一旦斷貸，還將面臨銀行收回房產(chǎn)的可能。

　　鄭州市住房保障局近期在風(fēng)險提示中也指出，“0首付”不僅不能從根本上解決購房者短期資金短缺問題，通常還需借助于簽訂陰陽合同、高評房屋價格等違規(guī)行為來實現(xiàn)，增加購房者貸款利息及按揭月供還款負(fù)擔(dān)。

　　在采訪中，記者也了解到，部分“零首付”操作還有隱性成本。一名房產(chǎn)中介向記者坦言，使用高評高貸進(jìn)行“零首付”，實際總房款并未減少。但由于合同金額更高，需要繳納更多契稅。同時，部分開發(fā)商墊資過程中可能還要收取手續(xù)費，大多在房價的0.3%~0.5%之間。

　　第二重隱患在于，“零首付”購房的多個環(huán)節(jié)處于暗箱操作，購房者很容易利益受損且維權(quán)困難。

　　上述風(fēng)險提示也指出，“0首付”涉及的部分違規(guī)操作行為，無法在網(wǎng)簽合同中明確約定，更得不到法律應(yīng)有保護。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法兌現(xiàn)承諾，銀行也不能完成貸款審批手續(xù)，將會給購房者造成經(jīng)濟損失，購房者也很難依法追責(zé)索賠。

　　記者在采訪過程中，有多個樓盤的購房者反映“零首付”購房存在隱患。有購房者稱，在開發(fā)商承諾可以零首付購房后，自己繳納了1萬元認(rèn)購金。但是購房過程中，開發(fā)商稱他的銀行流水不夠，“要花錢去辦流水”，他要求退回1萬元認(rèn)購金未果。

　　也有購房者稱，樓盤銷售人員承諾可以做“零首付”購房，繳納6萬元定金后并未解釋合同內(nèi)容就催促他簽字蓋章。在不知情的情況下，他簽訂了一份借款協(xié)議，向開發(fā)商分期借款來支付首付款。這樣的案例不在少數(shù)。

　　第三重隱患在于，“零首付”的貸款操作存在一定騙貸嫌疑，購房者可能要承擔(dān)法律責(zé)任，后續(xù)隱患重重。

　　“從商品房銷售的角度來看，部分0首付、低首付的方式是違規(guī)的�！北本┙鹪V律師事務(wù)所主任王玉臣對第一財經(jīng)記者表示，早在2017年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合部署規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作時就明確規(guī)定，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構(gòu)、小額貸款公司違規(guī)提供“首付貸”等購房融資產(chǎn)品或服務(wù)。

　　而從銀行貸款的角度，如果真的是零首付，意味著購房者不符合銀行貸款及放貸條件，存在騙取銀行貸款的行為。

　　對于開發(fā)商而言，雖然是“操盤者”，也不是全無風(fēng)險，零首付并不一定是快速去化的良策，已有早期推出首付分期的開發(fā)商嘗到“惡果”。在采訪中，華南某樓盤內(nèi)部人士告訴記者，該樓盤2022年開始推出首付分期，購房者僅需繳納0.5成首付(定金)即可“上車”，剩余首付可以緩繳一年。但到了2023年正式網(wǎng)簽階段，由于該地塊房價下跌，跌幅超過了繳納的定金，有購房者選擇了放棄定金，開發(fā)商不得不再推出400元/平米的留客優(yōu)惠。