李宇嘉：取消新房銷售限價如何影響住房市場？

　　中新經(jīng)緯8月8日電 題：取消新房銷售限價如何影響住房市場？

　　作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員

　　越來越多的城市通過發(fā)布通知及官方回復明確取消了新房銷售限價。

　　新房銷售限價使命完成

　　近日，河南省鄭州住房保障部門宣布取消商品住房銷售價格指導，開發(fā)企業(yè)可自主定價進行銷售或辦理預(銷)售許可備案手續(xù)。而河北省保定市人民政府則在回復購房者反映房企降價損害自身利益的留言時稱，商品房價格屬于市場調節(jié)價，開發(fā)企業(yè)可根據(jù)市場行情、供求關系，自主確定銷售價格。此外，沈陽、蘭州、寧德等城市也明確不再實施新建商品房銷售價格指導。

　　這標志著新房銷售限價政策的使命已經(jīng)圓滿完成。在過往時期，對新房銷售進行價格限制的目的有兩方面：一方面是為了遏制房價的過快上漲，另一方面則是為了阻止房價的過度下跌。從政府的視角出發(fā)，其主要目標是實現(xiàn)房價的穩(wěn)定。因為在那時，如果開發(fā)商降價幅度超過15%，就必須重新進行備案，這一措施有效地限制了開發(fā)商進行大幅度降價的可能性，從而確保房價在短期內不會出現(xiàn)明顯的下降。

　　現(xiàn)在，不管是土地市場還是房地產(chǎn)市場的供需情況都已經(jīng)發(fā)生改變，所以政策也迎來了退出的時機。從土地市場來看，供需同比均出現(xiàn)下滑，各地分化情況明顯，而且溢價率也在正常水平。7月北京、上海、杭州等部分核心城市土拍中核心地塊溢價率也僅超過20%，相比房價上行期，溢價率已大幅下降。從新房市場來看，投資、交易量及價格仍然低迷，需要從市場層面進行提振。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—6月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積696818萬平方米，同比下降12.0%。1—6月份，新建商品房銷售面積47916萬平方米，同比下降19.0%，其中住宅銷售面積下降21.9%。新建商品房銷售額47133億元，下降25.0%，其中住宅銷售額下降26.9%。

　　新房銷售限價取消如何影響市場？

　　新房銷售限價取消以后，開發(fā)商就可以自由降價，購房者再買房就是“后果買者自負”，即便開發(fā)商后期降價也不需要再承擔責任，除非開發(fā)商事前明確承諾過不降價。對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，則可以更好地利用價格去進行促銷和清理庫存。不過，也可能會引發(fā)存在一些負面影響，如果開發(fā)商降價幅度過大，會形成降價的預期和市場傳聞其存在資金鏈過分緊張的預期，也會引致周邊其他開發(fā)商的項目不得不降價。

　　當然，取消限價政策還帶來了一個積極的影響，即部分溢價較高的產(chǎn)品將不再受到價格管控的限制。這使得這些產(chǎn)品可以設定相對更高的售價，前提是其品質必須與所定價格相符合。

　　因此，筆者認為，取消新房銷售限價具有雙重影響。為了推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健發(fā)展，政府在價格管理方面仍需實施必要的調控措施。雖然我們倡導建立完善的社會主義市場經(jīng)濟體制，更多地利用價格機制來平衡供需關系，但實際上我們不能允許價格完全自由浮動。由于住房屬于公共產(chǎn)品范疇，其價格波動會直接影響民眾的生活滿意度、市場預期，以及金融安全和社會穩(wěn)定。

　　在政府引導下，如果新房價格跌幅過快，政府對于這個區(qū)域的土地供應就應該收緊，開工和預售都應放緩；對于同類型供應過剩的產(chǎn)品，則可以限制它以后的供應。對于二手房而言，可以建立一個參考價，當市場價明顯低于參考價時，政府就要出手進行干預。主要目的就是避免企業(yè)同質化競爭，引導企業(yè)提高產(chǎn)品品質，更好滿足人們的住房需求。(中新經(jīng)緯APP)

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責任編輯：宋亞芬