超80城支持國企等收購存量房：至少36城已啟動征集

　　超80城支持國企等收購存量房：至少36城已啟動征集，“樓市去庫存效果最直接”

　　澎湃新聞記者 龐靜濤

　　據(jù)澎湃新聞統(tǒng)計(jì)，截至目前，超過80個城市宣布支持國有平臺企業(yè)等收購商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周轉(zhuǎn)房等。其中，至少36個城市已經(jīng)發(fā)布征集房源的公告。

　　多數(shù)城市的收儲處于籌備和征集階段

　　目前，多數(shù)城市的存量房收儲還在籌備和房源征集階段，已完成收儲甚至已轉(zhuǎn)化為保障房并投入運(yùn)營的城市并不多，僅有重慶、福建省福州市等首批租賃住房貸款支持計(jì)劃的試點(diǎn)城市，項(xiàng)目大多用于配租而非配售。

　　比如重慶，今年年初，重慶市屬國企共收購7個項(xiàng)目，合計(jì)4207套房源，目前已有多個公寓項(xiàng)目投入租賃運(yùn)營；作為福州國企福州安住發(fā)展有限公司主要承接福州市收儲存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房的任務(wù)，此前，該公司已收購約5000套存量住房，房源分散于鼓樓、臺江、晉安、倉山，覆蓋106個小區(qū)，計(jì)劃于2025年底前分多個批次裝修入市。

　　克而瑞分析稱，隨著越來越多的城市發(fā)布收儲細(xì)則，明確征集房源要求，疊加保障性住房再貸款支持加力，下半年存量房收儲有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

　　中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，當(dāng)前“國企收儲未售新房”推進(jìn)節(jié)奏仍有待進(jìn)一步提速，目前發(fā)布征集公告的城市仍較少。另據(jù)央行公布數(shù)據(jù)，截至6月底保障性住房再貸款余額為121億元。國企收儲的推進(jìn)可能會面臨一定挑戰(zhàn)，包括收儲價格、供需錯配等。

　　落地政策邊際寬松

　　全國至少36個城市已經(jīng)發(fā)布房源征集公告，征集的房源將用于用于保障性住房、安置房、人才房、周轉(zhuǎn)房等。

　　各地的征集公告同時明確征集條件。房源方面，一般單套建筑面積要求在120平方米及以下；房源權(quán)屬清晰且可交易，交通便利、配套完善，滿足一定車位配比等。收購價格方面，多數(shù)城市要求以同地段保障性住房重置價格作為參考上限，即土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤。

　　克而瑞的報(bào)告顯示，在收購條件上各地也呈現(xiàn)出“前期嚴(yán)、當(dāng)前邊際修正”的特征，其源動力正是因?yàn)槁涞貓?zhí)行城市實(shí)際收購效果緩慢，后“入局”城市則結(jié)合特有存量結(jié)構(gòu)特征，優(yōu)化、修正后重新制定符合自身發(fā)展與市場需求的規(guī)范要求，且各城市修正口徑差異化顯著。

　　早期存量收購政策普遍要求收購資產(chǎn)為現(xiàn)房或達(dá)到竣備條件，且以整棟整單元的住宅物業(yè)為主，面積控制在70平方米或90平方米以內(nèi)，并主要用于配租型保障房用途。此外，對項(xiàng)目周邊軌道交通、生活配套設(shè)施等均有特定要求。

　　近期出臺政策的城市，在房源資質(zhì)、面積、性質(zhì)等收購條件方面均進(jìn)行了優(yōu)化。以廣東省深圳市為例，8月7日，深圳將收購存量物業(yè)性質(zhì)放寬至“商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等”，將房源狀態(tài)放寬至滿足“四證齊全”即可，同時還將資產(chǎn)形態(tài)放寬至“優(yōu)先選擇整棟整單元”，并未明確一定要“整棟整單元”，也就是特殊情況下城市可適當(dāng)放寬形態(tài)要求。

　　8月12日，廣東省肇慶將資產(chǎn)形態(tài)放寬至滿足“優(yōu)先選擇整棟或整單元未售、可封閉管理”即可，未提出強(qiáng)制要求；資產(chǎn)性質(zhì)也放寬至住宅和公寓業(yè)態(tài)，收購后可配租也可配售；此外，將收購房源的面積放寬至120平方米以下即可。

　　8月14日，河南省商丘市收購政策細(xì)則顯示房源狀態(tài)放寬至滿足“四證齊全，具備交付使用條件”即可，同時還將收購房源的面積放寬至120平方米以下，且未書面提及收購房源的資產(chǎn)形態(tài)及收購項(xiàng)目周邊配套設(shè)施要求。

　　收購不再局限于已經(jīng)建成的商品住房。8月19日消息，江西省上饒市鄱陽縣發(fā)布關(guān)于印發(fā)《鄱陽縣促進(jìn)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》的通知。按照以需定購的原則，用足用好國家保障性住房再貸款政策，組織地方國有企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)特別是債務(wù)即將到期且無力償還的房地產(chǎn)企業(yè)，協(xié)商以合理價格收購在建(主體已完工，一年內(nèi)可交付的準(zhǔn)現(xiàn)房)在售符合戶型、面積要求的公寓、新建商品住房用作配售型或者配租型保障性住房。

　　首次有地方政府和上市公司達(dá)成大規(guī)模收儲協(xié)議

　　8月9日，華發(fā)股份(600325.SH)發(fā)布公告，擬與公司控股股東或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過120億元。這也是地方政府與上市公司間達(dá)成的第一個大規(guī)模收儲協(xié)議。

　　交易方式包括但不限于直接出售商品房、出售房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)。交易房產(chǎn)主要是助力珠海加快住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，盤活存量房屋，有效增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給。

　　據(jù)華發(fā)股份2023年報(bào)，公司在珠海的土地儲備約117萬平方米，按照公司在珠海的平均售價，120億元收購金額對應(yīng)約43萬平方米的銷售面積，相當(dāng)于公司在珠海土地儲備的36%。從銷售金額看，收購金額相當(dāng)于公司2023年銷售額的10%。

　　廣發(fā)證券認(rèn)為，本次收儲，為首次地方政府與上市公司間達(dá)成的大規(guī)模收儲協(xié)議，為后續(xù)其他城市與公司收儲提供參考模板，是收儲政策落地的重要節(jié)點(diǎn)。

　　不過方正證券也提醒，作為交易雙方，對收儲價格的博弈將使得談判流程較長，開發(fā)商角度將爭取更高的收儲價格以保障公司利益，地方政府將爭取更低的收儲價格以提升保障房的租金收益率。

　　收儲對樓市去庫存效果最直接

　　收儲政策走向?qū)�會如何，對市場又有什么樣的影響�?/p>

　　浙商證券稱，深圳市發(fā)布保障房征集公告具備標(biāo)志性意義。下半年值得關(guān)注的是收儲政策條件的放松和落地速度的加快，年內(nèi)政策加碼企穩(wěn)地產(chǎn)仍是大概率事件。

　　天風(fēng)證券在報(bào)告中提出，近期政治局會議、央行工作會議等多次重點(diǎn)提及下半年全力堅(jiān)持并落實(shí)“收儲”相關(guān)工作，預(yù)計(jì)下半年其他高能級城市有望較快跟進(jìn)，疊加供給端年內(nèi)核心城市土地供應(yīng)顯著收縮，收儲、土地供給縮量等“主動式”去庫存方式均將加快各地供需關(guān)系平衡進(jìn)程，政策目標(biāo)或旨在“穩(wěn)定價格”。

　　陳文靜表示，國企收儲未售新房將對市場產(chǎn)生多方面影響。第一，有利于加快保障性住房供給，更好滿足工薪收入群體的住房需求，促進(jìn)房產(chǎn)資源合理配置。第二，有利于市場庫存的去化，緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接。

　　方正證券認(rèn)為，地產(chǎn)多端數(shù)據(jù)出現(xiàn)邊際改善，同時“收儲”等政策端動作加速推進(jìn)，行業(yè)底部特征信號顯現(xiàn)。伴隨政策持續(xù)發(fā)力，行業(yè)有望由局部企穩(wěn)向全局?jǐn)U散。

　　國泰君安在研報(bào)中表示，隨著越來越多的高線城市宣布收購存量住房，收購價格將成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。若價格處于合理水平或高于市場預(yù)期，將改善市場情緒，也有助于開發(fā)商資產(chǎn)價值的重估。