房產(chǎn)縮水無法續(xù)貸？房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)重重

　　房產(chǎn)縮水無法續(xù)貸？房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸風(fēng)險(xiǎn)重重

　　“客戶經(jīng)理說經(jīng)營貸不能續(xù)貸了。”一位來自蘇州的購房者對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，2021年購入某區(qū)一套住房，當(dāng)時(shí)房貸利率接近5%，在一家貸款中介的介紹下，成功將房貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸，當(dāng)時(shí)中介許諾，每三年一審查，基本都能續(xù)貸，沒想到今年夏天想要續(xù)貸，被銀行拒絕了，主要原因是他的抵押物價(jià)值(住房評(píng)估價(jià))縮水近40%，不足以支撐原來的貸款額度。

　　今年以來，全國房價(jià)總體呈現(xiàn)低位運(yùn)行態(tài)勢，已出現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月價(jià)格下跌。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比、環(huán)比均出現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月走低。7月份同比降幅最大，達(dá)到5.3%。

　　在房產(chǎn)大幅縮水背景下，和上述蘇州購房者遇到類似情況的買房人不在少數(shù)，銀行決定抽貸或要求購房人補(bǔ)齊足值的抵押品。

　　隨著今年最新房貸利率不斷下調(diào)，存量房貸與最新房貸利率之間的利差進(jìn)一步擴(kuò)大，有不少資金中介又向客戶推銷房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，無視個(gè)人經(jīng)營貸存在可能被斷貸、續(xù)貸的風(fēng)險(xiǎn)。業(yè)內(nèi)人士稱，上述購房者面臨著經(jīng)營貸續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)，即需要補(bǔ)上評(píng)估價(jià)下調(diào)的差額，若是還不上，則面臨房產(chǎn)被法拍的情況，此外，隨著最新房貸利率不斷下調(diào)，經(jīng)營貸利率也并不具備長期的性價(jià)比，建議購房人謹(jǐn)慎選擇。

　　房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸又起

　　全國最新房貸利率的進(jìn)一步走低，隨之與存量房貸利率利差也進(jìn)一步擴(kuò)大，在此背景下，又有不少資金中介向存量房貸業(yè)主推銷房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸。

　　三年前購入上海閔行區(qū)某處房產(chǎn)的吳翔(化名)對(duì)記者說，最近一周接到十多個(gè)電話，說年內(nèi)LPR還會(huì)再一步下降，“推銷”房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸業(yè)務(wù)。對(duì)方稱，能把經(jīng)營貸款利率最低做到2.7%，遠(yuǎn)低于目前手頭上4.7%的存量房貸利率，“有一些心動(dòng)，畢竟能省下不少錢，但又有些擔(dān)憂”。

　　記者以購房人身份聯(lián)系多家中介，房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸的流程大同小異，對(duì)方先幫助購房人辦理公司營業(yè)執(zhí)照(若購房人無法提供)，然后再利用公司營業(yè)執(zhí)照和按揭房的房產(chǎn)證明，向另外的銀行申請(qǐng)經(jīng)營貸款，等到新的貸款獲批后，購房人再向房貸銀行提出還清貸款，解除房產(chǎn)抵押。拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證明后，再向?qū)徟��?jīng)營貸款的銀行作抵押，最后就能拿到經(jīng)營貸款。

　　另一位來自杭州蕭山的購房者對(duì)記者說，資金中介表示，如果是自己提前還房貸的資金可能不足，中介能提供墊資過橋的業(yè)務(wù)，拿到貸款額之后就能償還墊資款。大概只收取整個(gè)經(jīng)營貸款審批金額的2%手續(xù)費(fèi)，和墊付資金的利息，一般是日付萬分之三。

　　資金違規(guī)流入樓市一直以來是監(jiān)管重點(diǎn)打擊的領(lǐng)域，今年以來，也有不少罰單指向個(gè)人貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)，主要原因是地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)管理不規(guī)范、房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理不審慎等，涉及銀行包括國有行、股份行、城商行、農(nóng)商行等機(jī)構(gòu)。

　　嚴(yán)監(jiān)管下為何中介選擇鋌而走險(xiǎn)？一位來自南通的資金中介對(duì)記者表示，合作的不少銀行都表示有充足的信貸額度，此外今年以來最新房貸利率和存量房貸利率利差進(jìn)一步擴(kuò)大，購房人降低房貸成本的意愿越來越強(qiáng)烈，盡管不少人選擇提前還貸，但畢竟還有不少貸款額度，把房貸利率降低成為他們的訴求，“今年也有不少客戶介紹身邊的朋友來咨詢的”。

　　多位銀行內(nèi)部人士告訴記者，盡管現(xiàn)在銀行信貸投放額度不足，但不代表審核要求降低了�！靶∥⑵髽I(yè)在申請(qǐng)經(jīng)營貸時(shí)，至少會(huì)要求執(zhí)照滿一年，同時(shí)有實(shí)際的經(jīng)營地點(diǎn)，企業(yè)流水也能覆蓋貸款進(jìn)行利息償還。而且，用于抵押的不動(dòng)產(chǎn)要結(jié)清之前的貸款�！币晃还煞菪行刨J經(jīng)理說。

　　多重風(fēng)險(xiǎn)

　　房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸暗含多重風(fēng)險(xiǎn)，比如續(xù)貸補(bǔ)差價(jià)，不少做了轉(zhuǎn)貸的購房人正面臨著續(xù)貸帶來的煩惱。前述來自蘇州的購房人對(duì)記者說，2021年時(shí)大約花了300萬元購入滸關(guān)一所住宅，現(xiàn)在房子價(jià)格跌到200萬元了，當(dāng)時(shí)覺得房貸利率太高了，就在資金中介的介紹下，做了房貸轉(zhuǎn)經(jīng)營貸，從4.6%的利率降到了3.2%，每個(gè)月省下不少錢。

　　“當(dāng)時(shí)資金中介說，只要申請(qǐng)經(jīng)營貸的公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)，每年都能正常更新申報(bào)，只要不轉(zhuǎn)到其他銀行，即便是房子評(píng)估價(jià)格下跌，也不會(huì)有任何風(fēng)險(xiǎn)。”前述購房人對(duì)記者表示，一共貸款200萬元，十年授信，三年一續(xù)，期間先息后本，等到期的時(shí)候再還上本金，本以為萬事無憂，沒想到房子價(jià)格下跌得很厲害，銀行經(jīng)理最近說沒辦法給我們做續(xù)貸了。

　　一位國有行信貸經(jīng)理對(duì)記者表示，銀行放個(gè)人經(jīng)營貸的額度會(huì)按照抵押物的價(jià)值來進(jìn)行衡量，先請(qǐng)?jiān)u估公司做評(píng)估鑒定，有了評(píng)估價(jià)之后，銀行再根據(jù)貸款人的個(gè)人資質(zhì)來進(jìn)行貸款額度的申請(qǐng)，一般來說會(huì)按照抵押物的六到七成來貸款，額度最長可以用十年，不過每三年要重新評(píng)估一次，根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營情況、抵押物的價(jià)值等因素。

　　類似于上述購房者的買房人不在少數(shù)，記者從多家銀行了解到，2020年至2021年全國房價(jià)出現(xiàn)快速上漲，不少購房人選擇轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)在三年期滿，隨著房價(jià)下跌，房子的評(píng)估價(jià)也跟隨下調(diào)，重新審核的合同不在少數(shù)。

　　記者注意到，全國房價(jià)已出現(xiàn)多個(gè)月走低，也就意味著經(jīng)營貸續(xù)貸人面臨著抵押物價(jià)值縮水的風(fēng)險(xiǎn)。Wind數(shù)據(jù)顯示，2024年，全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比、環(huán)比出現(xiàn)連續(xù)7個(gè)月走低，且降幅有擴(kuò)大趨勢。另據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，7月百城二手住宅平均價(jià)格環(huán)比下跌0.74%，跌幅較6月仍在擴(kuò)大，已出現(xiàn)連續(xù)27個(gè)月環(huán)比下跌，同比跌幅為6.58%。

　　面對(duì)評(píng)估價(jià)連連下調(diào)，經(jīng)營貸續(xù)貸人的壓力也在增加。一位法律人士告訴記者，經(jīng)過銀行評(píng)估，如果貸款人所持有的房產(chǎn)(抵押物)價(jià)格下降，那么貸款人將面臨著房產(chǎn)抵押到期后，無法償還本金構(gòu)成違約，房產(chǎn)被拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。