對(duì)話旭輝建管總裁劉冰洋：代建行業(yè)利潤(rùn)率逐步下降是正�，F(xiàn)象

　　中新經(jīng)緯8月15日電 (薛宇飛)在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整之際，地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)卻不斷有新公司涌入，其中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司旗下的代建公司就是主要力量之一。在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上，旭輝建管總裁劉冰洋對(duì)中新經(jīng)緯表示，整個(gè)代建行業(yè)平均毛利率和凈利潤(rùn)率保持在較高水平。

　　旭輝建管是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商旭輝于2021年成立的新業(yè)務(wù)板塊。劉冰洋表示，他于2022年8月管理旭輝建管時(shí)，他還是代建行業(yè)的“新兵”，當(dāng)時(shí)心里比較忐忑，“它和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是不一樣的賽道，有更強(qiáng)的服務(wù)屬性。”

　　他表示，經(jīng)過(guò)近兩年的發(fā)展，旭輝建管今年上半年新增簽約面積已經(jīng)位居行業(yè)前列。據(jù)旭輝建管披露，截至2024年上半年，累計(jì)簽約項(xiàng)目超150個(gè)，累計(jì)簽約面積近2800萬(wàn)平方米，并發(fā)展外部合伙人200余人。其中，4-6月新簽約面積近400萬(wàn)平方米。

　　劉冰洋也坦言，地產(chǎn)與代建是同頻共振的，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的情況下，代建也承受一定壓力。但是，代建在地產(chǎn)行業(yè)的滲透率還比較低，從中長(zhǎng)期的發(fā)展看，未來(lái)值得期待。同時(shí)，有更多的企業(yè)進(jìn)入到這一行業(yè)，共同培育市場(chǎng)，對(duì)行業(yè)的發(fā)展更有利。

　　劉冰洋稱，公司的客戶差異性很大，每個(gè)項(xiàng)目又很不同，因此，旭輝建管推行定制化方案，通過(guò)一對(duì)一的服務(wù)去發(fā)現(xiàn)利益點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)以及達(dá)到預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

　　在項(xiàng)目業(yè)態(tài)上，劉冰洋表示，旭輝建管是全業(yè)態(tài)的，從住宅、商業(yè)辦公，到長(zhǎng)租公寓、保障房，甚至體育場(chǎng)館建設(shè)等。當(dāng)然，住宅類的開(kāi)發(fā)依然占多數(shù)。項(xiàng)目篩選上，有虧損風(fēng)險(xiǎn)、爛尾風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，與委托方之間存在預(yù)期不符或者旭輝建管能提供的服務(wù)與委托方的預(yù)期存在較大差異的，旭輝建管都不會(huì)開(kāi)展合作。

　　從利潤(rùn)率看，劉冰洋稱，代建行業(yè)平均的毛利率和凈利潤(rùn)率保持在比較高的水平，但要注意的是，由于項(xiàng)目本身不斷承壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇等原因，代建行業(yè)近期的利潤(rùn)率有逐步下探的趨勢(shì)。不過(guò)他認(rèn)為，這是一個(gè)行業(yè)必經(jīng)的過(guò)程，是正常現(xiàn)象。

　　近兩年，在各地土地公開(kāi)拍賣中，城投類公司拍下不少地塊，但很多公司并不具備開(kāi)發(fā)建設(shè)能力，因此，城投公司與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或代建企業(yè)合作的現(xiàn)象不少。劉冰洋稱，城投類的國(guó)資企業(yè)和AMC類金融機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目，占據(jù)了建管旭輝合同金額的約52%，其余是一些小型開(kāi)發(fā)商。

　　此外，建管旭輝通過(guò)多種方式嚴(yán)控項(xiàng)目回款，劉冰洋透露，公司每個(gè)月的回款率都在90%以上，基本上沒(méi)有長(zhǎng)期欠款。

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