房屋“養(yǎng)老”加快試點(diǎn)，千億存量房檢測市場待釋放

　　房屋“養(yǎng)老”加快試點(diǎn)，千億存量房檢測市場待釋放

　　經(jīng)過多年改革探索后，“房屋養(yǎng)老金”制度正式被推到臺(tái)前。日前住建部表示，要研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長效機(jī)制。

　　房屋養(yǎng)老養(yǎng)什么？錢從哪里來？一時(shí)間成為熱點(diǎn)。在這股熱潮中，最受關(guān)注的話題之一，無疑是“房屋檢測”。近日來，多家上市公司公開回應(yīng)投資者，透露房屋檢測業(yè)務(wù)布局情況。

　　一直以來，我國檢驗(yàn)檢測服務(wù)行業(yè)呈現(xiàn)“小、散、弱”的特征，房屋檢測此前也屬于較為“小眾”的賽道，市場上機(jī)構(gòu)分散且具有地域性，業(yè)務(wù)體量較大的上市公司并不多見。如今，房屋養(yǎng)老金的試點(diǎn)，讓房屋檢測成為短期內(nèi)最有望受益的賽道。

　　“房屋養(yǎng)老金的一個(gè)重要用途就是投向房屋體檢業(yè)務(wù)，房屋檢測等領(lǐng)域勢必迎來較大的市場機(jī)會(huì)，這也會(huì)帶動(dòng)傳統(tǒng)房屋檢測機(jī)構(gòu)、新型房屋檢測機(jī)構(gòu)、專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域檢測機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)提振�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)。

　　房屋養(yǎng)老金加快試點(diǎn)

　　作為當(dāng)下行業(yè)熱點(diǎn)話題，“房屋養(yǎng)老金”實(shí)際上已探索多年。

　　易居研究院表示，房屋養(yǎng)老金制度的改革，至少經(jīng)歷了7年的漫長改革探索期。從制度的發(fā)展歷程看，源于2018年的城市體檢工作，并在最近三年房屋安全事件基礎(chǔ)上，探索出房屋安全管理理念，同時(shí)逐漸形成“體檢、養(yǎng)老金和保險(xiǎn)”三項(xiàng)基本制度。

　　我國雖已有住宅維修資金制度，但基于其總體量不適配需求、提取使用難度高、大量老舊小區(qū)資金缺位、住房公共安全問題突出等，現(xiàn)有制度需要進(jìn)行優(yōu)化。

　　而政策探索的“房屋養(yǎng)老金”，主要著眼于房屋安全領(lǐng)域重大事件、小區(qū)急難愁盼的日常問題、存量房地產(chǎn)市場發(fā)展需要這三大背景，通過個(gè)人賬戶和公共賬戶，共同維護(hù)住房安全。

　　“建立公共賬戶是此次房屋養(yǎng)老金制度的最大創(chuàng)新點(diǎn)。”易居研究院表示，此類資金將更好發(fā)揮統(tǒng)籌作用，對(duì)支持房屋體檢、房屋保險(xiǎn)金認(rèn)繳、房屋維修支出等發(fā)揮積極作用。

　　作為正在探索的新物種，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的錢從哪里來？投向哪里去？成了重點(diǎn)問題。

　　近日，天津公布了房屋養(yǎng)老金制度的試點(diǎn)情況，透露了一些資金來源問題。據(jù)悉，天津市濱海新區(qū)正在加快推進(jìn)房屋養(yǎng)老金制度試點(diǎn)工作。今年6月，《天津市濱海新區(qū)房屋養(yǎng)老金管理辦法(征求意見稿)》已向社會(huì)公開征求意見。

　　意見稿稱，濱海新區(qū)存量住房具有數(shù)量大、時(shí)間跨度長、安全隱患多的特點(diǎn)，老舊住房占比持續(xù)攀升，2000年前建成的房屋約占現(xiàn)存房屋總量的25%，部分老舊房屋存在明顯功能短板。

　　據(jù)測算，濱海新區(qū)全區(qū)房屋養(yǎng)老金公共賬戶資金需求為5000萬元/年，該區(qū)擬計(jì)劃通過在土地出讓底價(jià)的基礎(chǔ)上，按每平方米25元標(biāo)準(zhǔn)增加土地收益籌集，并在財(cái)政預(yù)算中增列房屋養(yǎng)老金專項(xiàng)資金預(yù)算，用于試點(diǎn)期間房屋養(yǎng)老金兜底。

　　從天津試點(diǎn)情況看，地方土地出讓收益，將是公共賬戶資金歸集的重要來源之一。據(jù)易居研究院，除了土地出讓金，其他方式還可能包括老舊小區(qū)改造資金注入、財(cái)政支持、稅費(fèi)支持、建設(shè)單位繳納、住宅維修資金增值收益、住房公積金增值收益等。

　　資金或最先投向房屋檢測

　　房屋養(yǎng)老金公共賬戶建立后，資金如何使用？

　　“房屋養(yǎng)老金的資金投向很關(guān)鍵�！币拙友芯吭罕硎�，從當(dāng)前試點(diǎn)情況看，房屋體檢和檢測領(lǐng)域會(huì)成為房屋養(yǎng)老金最先投入領(lǐng)域。從房屋類型來看，房齡較長的老舊小區(qū)、經(jīng)營性自建房、社會(huì)公共用房、燃?xì)夤艿览吓f小區(qū)等，都將是優(yōu)先投入領(lǐng)域。

　　光大證券也表示，房屋養(yǎng)老金制度旨在對(duì)相關(guān)房屋提供體檢和安全檢測等公共服務(wù)，保障業(yè)主的人身財(cái)產(chǎn)安全。目前22個(gè)城市正在試點(diǎn)，若效果較好，后續(xù)有望向全國推廣。

　　而隨著房屋養(yǎng)老金制度的推出，老舊小區(qū)更新改造有望進(jìn)入“常態(tài)化、全面化”，原來沒有物業(yè)的小區(qū)，或引入物業(yè)公司進(jìn)行管理；房屋將定期體檢，微小問題及時(shí)修，大問題會(huì)變少。

　　據(jù)國盛證券測算，當(dāng)前我國存量房面積超300億平米，且老舊住房占比持續(xù)攀升，安全隱患突出，參考《深圳市既有房屋結(jié)構(gòu)安全隱患排查辦法》，假設(shè)建造滿20年起需進(jìn)行定期檢測，對(duì)應(yīng)待檢存量房面積約132億平米，按照檢測單價(jià)7元/平測算，存量房檢測市場規(guī)模約924億元。后續(xù)房屋養(yǎng)老金制度落地，有望為定期檢測提供資金支撐。

　　嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，若要持續(xù)開展全國性的房屋養(yǎng)老金政策，至少需要4.4 萬億的資金規(guī)模投入，若剔除個(gè)人賬戶資金，單純考慮公共賬戶，大約每年需要投入 1300 億的資金規(guī)模，或者說每年政府公共賬戶資金約需籌資1300 億元。

　　“房屋養(yǎng)老金一年將釋放出1300 億的資金規(guī)模(指公共賬戶資金)，若按 3%的比例進(jìn)行計(jì)算，那么對(duì)房屋檢測行業(yè)將帶來約 39 億元/年的市場機(jī)會(huì)�！眹�(yán)躍進(jìn)稱，按照每年39億元的市場機(jī)會(huì)計(jì)算，如果持續(xù)檢測25年，整體市場規(guī)模大約975億元。

　　簡而言之，如果對(duì)存量房屋進(jìn)行規(guī)�；�“體檢”，對(duì)應(yīng)的市場規(guī)模近千億元。

　　值得注意的是，上述數(shù)據(jù)系大致推算結(jié)果，當(dāng)下政策仍在探索，更多細(xì)則有待明晰。

　　中國銀河證券表示，房屋養(yǎng)老金的重點(diǎn)是“房屋體檢”和“房屋保險(xiǎn)”，定期體檢需要資金，體檢頻率和內(nèi)容將決定資金規(guī)模，這就要去使用房屋養(yǎng)老金，而保險(xiǎn)可能涉及額外的資金，參考美國，房屋維護(hù)資金與房屋保險(xiǎn)是分開繳納的。

　　上述機(jī)構(gòu)表示，當(dāng)下政策的執(zhí)行仍需要商榷，比如：未來“房屋體檢”是否強(qiáng)制？誰來“體檢”？如何定價(jià)與收費(fèi)？“體檢”后如何進(jìn)行后期維護(hù)？房屋保險(xiǎn)誰繳納？未來房屋養(yǎng)老金如何管理，是全市統(tǒng)籌管理還是各小區(qū)分開管理？

　　易居研究院表示，后續(xù)各地或?qū)⒔�立“N個(gè)個(gè)人賬戶+1個(gè)全市公共賬戶”模式，發(fā)揮好社區(qū)公共安全和全市重大隱患的治理功能。在現(xiàn)有房管局房屋資金管理中心基礎(chǔ)上，或整合新房預(yù)售監(jiān)管資金、二手房監(jiān)管資金、住房公積金等一系列資金，形成全市范圍的房屋資金管理中心或部門。從全國層面來看，也可以探索設(shè)立全國房屋養(yǎng)老金管理機(jī)構(gòu)。

　　多家上市公司已有布局

　　雖然政策細(xì)則有待明晰，但市場對(duì)房屋檢測的熱情不減。近期，多個(gè)房屋檢測概念股發(fā)生異動(dòng)，也有上市公司公開回應(yīng)業(yè)務(wù)布局問題。

　　據(jù)東方財(cái)富網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前房屋概念板塊成分股有26只，截至發(fā)稿，今日板塊內(nèi)有9家公司股價(jià)下跌，另有15家公司股價(jià)上漲，包括華測檢測、建科股份、深圳瑞捷、上海建科等。

　　9月3日，有投資者在互動(dòng)平臺(tái)提問華測檢測稱：公司什么時(shí)候取得房屋安全鑒定資質(zhì)，業(yè)務(wù)開展情況如何？對(duì)此華測檢測表示，華測子公司華測工程檢測有限公司，多年前已經(jīng)取得房屋安全鑒定資質(zhì)，主要在廣州開展房屋安全鑒定業(yè)務(wù)。

　　該公司稱，2019年至今，子公司陸續(xù)承接完成了廣州市某互聯(lián)網(wǎng)智慧示范區(qū)房屋結(jié)構(gòu)安全性鑒定項(xiàng)目、廣州某汽車主機(jī)廠車間結(jié)構(gòu)安全性鑒定項(xiàng)目、廣州市某醫(yī)院樓宇結(jié)構(gòu)安全性鑒定及抗震鑒定項(xiàng)目、廣州市某廣場結(jié)構(gòu)安全性鑒定及抗震鑒定等項(xiàng)目。

　　日前華測檢測還表示，房屋檢測是華測建筑工程及工業(yè)服務(wù)的一部分，華測在建筑領(lǐng)域的服務(wù)主要包括新建工程檢測和既有工程鑒定評(píng)估兩大板塊�！澳壳霸摬糠謽I(yè)務(wù)在公司營收中占比不大。華測堅(jiān)持以市場需求為導(dǎo)向，持續(xù)關(guān)注外部市場變化�！�

　　國檢集團(tuán)日前也表示，公司擁有檢驗(yàn)檢測、認(rèn)證、檢測儀器及智能制造、計(jì)量校準(zhǔn)等五大綜合業(yè)務(wù)平臺(tái)，檢驗(yàn)檢測業(yè)務(wù)為公司的核心業(yè)務(wù)之一，主要包括工程檢測、材料檢測等細(xì)分領(lǐng)域，既有房屋檢測鑒定業(yè)務(wù)，僅為工程檢測板塊的細(xì)分領(lǐng)域之一。

　　經(jīng)核查，該公司涉及房屋檢測鑒定業(yè)務(wù)的成員單位12家，2023年公司工程檢測中既有房屋檢測鑒定業(yè)務(wù)收入占公司整體收入約為4%，收入占比相對(duì)較小�！拌b于各地房屋檢測鑒定相關(guān)政策細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)尚不明確，短期內(nèi)公司收入結(jié)構(gòu)不會(huì)發(fā)生重大變化�！�

　　此外，羅普斯金、深城交、寧波建工、蘇博特、建科院等上市公司，均回應(yīng)投資者稱，此前已布局了房屋檢測業(yè)務(wù)，且多由下屬子公司進(jìn)行業(yè)務(wù)開展。

　　在今年的中期報(bào)告中，建科股份提到了檢測行業(yè)相關(guān)情況。該公司表示，我國檢驗(yàn)檢測服務(wù)行業(yè)“小、散、弱”特征較為明顯，近年來，我國規(guī)模以上(年收入高于一千萬元)的檢驗(yàn)檢測機(jī)構(gòu)數(shù)量不斷上升，市場正在通過資本、技術(shù)、客戶等多重壁壘，篩選出頭部機(jī)構(gòu)。

　　相關(guān)部門亦陸續(xù)發(fā)布了各類規(guī)范性文件。2022年，住建部發(fā)布《建設(shè)工程質(zhì)量檢測管理辦法》第57號(hào)令，用于代替原住建部第141號(hào)令。相較于141號(hào)令，新令出現(xiàn)的一個(gè)變化為，建設(shè)工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)資質(zhì)分為綜合類資質(zhì)及專項(xiàng)類資質(zhì)兩類。

　　專項(xiàng)資質(zhì)包括建筑材料及構(gòu)配件、主體結(jié)構(gòu)及裝飾裝修、鋼結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)等九大領(lǐng)域，綜合資質(zhì)機(jī)構(gòu)整體要求更高，可承接所有專項(xiàng)資質(zhì)中已取得檢測參數(shù)的檢測業(yè)務(wù)。專項(xiàng)資質(zhì)僅可承接所取得專項(xiàng)資質(zhì)范圍內(nèi)已取得檢測參數(shù)的檢測業(yè)務(wù)。

　　建科股份表示，綜合類資質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)要求較高，頭部檢測機(jī)構(gòu)基于人員、能力、規(guī)模等優(yōu)勢將有更大的機(jī)會(huì)通過資質(zhì)審批。該標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施，有利于進(jìn)一步優(yōu)化行業(yè)資質(zhì)管理，區(qū)分綜合檢測機(jī)構(gòu)及中小型檢測機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化頭部機(jī)構(gòu)資質(zhì)壁壘優(yōu)勢，提升議價(jià)能力。

　　作者：孫夢(mèng)凡